Как продать квартиру с материнским капиталом
Большинство семей, получивших материнский капитал, используют его для покупки недвижимости, включая ипотеку. Однако после сделки возникает вопрос о том, как продать эту собственность и какие нюансы следует учесть. Мы предоставим максимально подробные ответы на эти вопросы.
Рассмотрим процесс продажи квартиры с материнским капиталом с точки зрения продавца и раскроем важные аспекты для покупателя такой недвижимости. Как быть, если речь идет о квартире, приобретенной с использованием ипотеки? Все особенности продажи такой собственности можно найти на Бробанк.ру.
Выделение долей детей при продаже квартиры с материнским капиталом
Продажа квартиры с использованием материнского капитала возможна, но требует выполнения определенных условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и обеспечить им доли.
Для определения размера долей, которые должны быть выделены детям, необходимо учитывать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, которая используется для погашения кредита, как объяснила московский нотариус Елена Образцова.
Если мы говорим о Москве, то из-за высокой стоимости недвижимости, доли детей обычно очень маленькие: 1/40, 1/20. В регионах сумма материнского капитала иногда составляет четверть или половину стоимости жилья. Соответственно, доли детей также будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира была приобретена в ипотеку, окончательный размер долей определяется на основе того, какая часть кредита была погашена собственными средствами родителей, а какая — средствами материнского капитала, добавила она.
Более подробную информацию о том, как передать долю детям, можно найти в нашей статье «Выделение долей детям по материнскому капиталу: все тонкости»
При продаже квартиры возможно вернуть выплату
При продаже недвижимости, которая была приобретена с использованием материнского капитала, необходимо соблюдать определенные условия. Одно из главных требований — разделить доли между всеми несовершеннолетними детьми и получить согласие от органов опеки и попечительства на совершение сделки. После этого можно продавать недвижимость и приобретать новое жилье, в котором также будут выделены доли для детей, как напомнил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. При этом, жилищные условия ребенка должны улучшаться — например, покупать квартиру в центре города вместо окраины, покупать более просторное жилье и т.д. В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной, добавил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус. Считается, что материнский капитал использован, когда деньги были переведены с аккаунта в Пенсионном фонде на соответствующие цели, и сделка, в которой использовался материнский капитал, была заключена. Однако, если такая сделка (покупка недвижимости) будет расторгнута, то средства материнского капитала должны быть возвращены на аккаунт в Пенсионном фонде. «Например, вы купили квартиру, а потом ее продали без выделения долей и без согласия органа опеки и попечительства. Вероятно, прокуратура или орган опеки обратятся в суд с требованием вернуть средства материнского капитала, так как они были использованы ненадлежащим образом», — привел пример руководитель практики юридической компании «Интерцессия».
Как можно вернуть материнский капитал самостоятельно
- в случае, если материнский капитал был направлен на обучение ребенка, а он был отчислен до окончания учебы, умер или признан безвестно отсутствующим;
- в случае, если материнский капитал был уплачен по долевому договору участия, а после этот договор был расторгнут в одностороннем порядке либо застройщик обанкротился;
- в случае, если материнский капитал был направлен на накопительную часть пенсии матери, а она передумала и еще не достигла пенсионного возраста.
Наиболее просто отказаться от использования материнского капитала, если средства еще не списаны со счета в ПФР. В остальных случаях, чтобы вернуть средства материнского капитала, получателям потребуется обратиться в суд, добавил юрист.
Продажа квартиры, приобретенной
за счет материнского
капитала
Большинство семей, согласно статистике, используют материнский (семейный) капитал для приобретения недвижимости. Временами возникает потребность в увеличении жилплощади — обмен квартиры или дома на более просторное жилье или изменение места проживания.
Однако возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, если при ее покупке использовались средства государственной поддержки, такие как материнский (семейный) капитал? И если да, то с какими трудностями столкнется продавец при оформлении сделки по продаже такой недвижимости?
Ответим на вопрос о возможности продажи такой квартиры положительно. Важно отметить, что использование средств маткапитала регулируется Федеральным законом от N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Согласно закону, обязательным условием для использования материнского капитала является выделение долей детям и супругу в приобретаемой недвижимости, будь то дом, квартира или другое жилое помещение. Органы опеки и попечительства следят за соблюдением этого требования. Кроме того, для продажи квартиры или доли в праве собственности, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение от органа опеки и попечительства.
Какие условия нужно соблюсти для продажи квартиры?
Безусловно, есть ряд особенностей и отличий при продаже жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. Более подробно перечислим основные:
Если при покупке жилья вы использовали заемные средства и оформили его только на одного из супругов, то такую квартиру необходимо будет переоформить в общую долевую собственность;
Если дети не достигли совершеннолетия, то необходимо получить согласие органов опеки. Если дети уже совершеннолетние, их непосредственное участие в сделке обязательно.
Доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть равны или превышать доли, которые были в продаваемой квартире. Уменьшение долей может быть разрешено органами опеки и попечительства только в случае значительного улучшения качества нового жилья и условий проживания.
Платите налоги и спите спокойно
В налоговом вопросе законодательство изменилось в лучшую сторону. Теперь доходы детей, то есть доходы, полученные от использования материнского капитала, уменьшаются на подтвержденные расходы. Если в объект недвижимости были вложены денежные средства родителей, общая сумма распределяется пропорционально.
Важно! Эта система может быть использована, если доля детей была получена в качестве маткапитала, иные условия не относятся к этой категории.
Документы должны быть оформлены на владельца сертификата – либо на мать, либо на отца, если родитель или супруг родителя (например, муж мамы) оплатил покупку недвижимости.
Если покупка была совершена до 1 января 2016 года
Если семья приобрела жилье до 1 января 2016 года и прожила в нем менее 3 лет, налог рассчитывается двумя способами:
Цена продажи минус 1 000 000 рублей; Цена продажи минус цена покупки (если семья сама покупала данный объект и имеет документально подтвержденные расходы).
Пример: в 2015 году для семьи из 4 человек была приобретена квартира. Родители стали собственниками этой квартиры, заплатив за нее 4 млн рублей, а доли были равномерно распределены между всеми членами семьи — по 25% на каждого. В 2018 году квартира была продана по долям за ту же сумму — 4 млн. Расчет налоговой базы по НДФЛ выглядит следующим образом:
1 000 000 (4 млн (стоимость квартиры при продаже) / 4 (количество членов семьи)) — (4 млн (стоимость квартиры при покупке) * 25% (доли)) = 0 Р
Следовательно, налог составляет 0 рублей, и, соответственно, налог на доходы от продажи долей детей не будет взиматься.
Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года
Если приобретение жилья произошло после 1 января 2016 года и срок владения составляет менее 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то налог рассчитывается по тому же принципу, но с добавлением дополнительного условия: в случае отсутствия подтверждающих расходов документов, для расчета налогов будет принято 70% от кадастровой стоимости. Однако, если цена продажи, указанная в договоре, превышает 70% от кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться с максимальной суммы. Это приводит к практическому занижению стоимости объекта реализации с целью уменьшения налогооблагаемой базы.
Как получить разрешение от органов опеки
Порядок получения разрешения от органов опеки следующий:
1) связаться с органами опеки по месту нахождения продаваемого объекта и уточнить полный перечень необходимых документов;
2) собрать все документы в соответствии с требованиями;
3) представить их на рассмотрение;
4) получить ответ.
Обычно для одобрения продажи необходимо предоставить следующие документы:
● заявление о выдаче разрешения на продажу жилья;
● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;
● свидетельство о его рождении;
● документы на квартиру (например, свидетельство о собственности, если имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);
● документы, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не останется без жилья.
Ниже приведен примерный список документов, которые требуются для оформления. Требования конкретного органа, где требуется получить одобрение, следует уточнять отдельно.
В соответствии со статьей 21 Федерального закона № 48-ФЗ орган опеки и попечительства обязан ответить на заявление заявителя в течение 15 дней с момента подачи. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, причем отказ должен быть обоснованным. Если заявители не согласны с приведенными аргументами, они имеют право оспорить отказ в суде.
При принятии решения по заявлению Орган опеки и попечительства в первую очередь оценивает, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не нарушает их интересы. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.
Оформление сделки с ипотечной квартирой
Продажа квартиры, которая имеет ипотечное кредитование, представляет собой более сложный процесс. В таком случае требуется особое внимание и терпение от всех участников сделки, так как придется пройти через несколько инстанций.
Если вы являетесь владельцем ипотечного жилья, то сначала вам нужно будет пообщаться с сотрудниками банка, который предоставил вам кредит: вам нужно добиться переуступки или снятия обременения.
Во время рассмотрения вашего запроса банком, не теряйте времени: подкрепите свои аргументы предварительным договором купли-продажи, если вы уже нашли подходящую замену своей старой квартире.
После этого следуйте алгоритму, который мы описывали для продажи квартиры без ипотеки. Соберите все необходимые документы, выделите доли детям, получите одобрение органов опеки и зарегистрируйте сделку.
Важно: не обязательно заверять документы о выделении долей у нотариуса (согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» N218-ФЗ). Однако в Росреестре могут попросить вас сделать это.