Квартира оплачена маткапиталом: что нужно знать при заключении сделки, чтобы не потерять жилье и деньги
Покупка жилья у семьи, которая использовала материнский капитал, всегда представляет дополнительный риск для нового покупателя. Если продавец не соблюдал закон, то сделку можно легко оспорить, и покупатель может остаться без жилья и без денег. Мы расскажем, на что в первую очередь следует обратить внимание при покупке жилья, которое было ранее оплачено материнским капиталом.
• Необходимость выделить доли детям
Приобретение жилья с использованием материнского капитала возможно как наличными средствами, так и с помощью ипотеки. Сертификат на маткапитал является именным и обычно оформляется на матерь, однако деньги принадлежат всем членам семьи. «Материнский капитал — это капитал всей семьи. Поэтому, если семья решает приобрести квартиру и оплатить ее с помощью маткапитала, то доли в таком жилье должны быть выделены всем: и обоим родителям, и их детям. Только после этого семья имеет право на начало новой сделки по продаже данного жилья», — поясняет Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской Гильдии риелторов.
• Получение согласия органов опеки
Перед совершением сделки продавцам необходимо выполнить еще один важный этап – получить разрешение от органов опеки. В России отсутствует четкий регламент данной процедуры. В каждом регионе применяется своя практика и устанавливаются разные сроки согласования. Обычно этот процесс занимает около двух-трех недель. В то же время продавец обязан предоставить опеке множество документов, как по продаваемому жилью, так и по жилью, которое будет приобретено взамен. По словам Барсукова, опека в некоторых случаях может отказать в разрешении на продажу жилья, если считает, что родители ухудшают жилищные условия для детей. Поэтому доли в новом жилье должны быть не менее равноценными старым как по площади, так и по стоимости.
• Оплата ипотеки
Несвоевременная выплата кредита продавца серьезно усложняет сделку, а иногда делает ее невозможной.
Проблема заключается в том, что банки не принимают в залог имущество, доли в котором принадлежат детям. Это понятно: если родители не смогут выплачивать ипотеку, то они не смогут забрать такую квартиру. Также это понимает и Пенсионный фонд РФ (ПФР), который управляет и распределяет средства материнского капитала. Поэтому ПФР позволяет выделить доли детям позже — после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Это должно быть сделано в течение 6 месяцев после закрытия ипотеки и снятия обременения. Для этого родители должны написать соответствующее заявление в ПФР, которое должно быть заверено нотариально. Таким образом, получается замкнутый круг: чтобы продать квартиру в ипотеке с использованием материнского капитала, необходимо сначала выделить доли детям, для этого требуется согласие банка, но банк отказывается.
Как происходит выделение доли
Для использования материнского капитала на покупку квартиры (1) необходимо получить кредит, который будет предназначен специально для этой цели и будет использоваться исключительно на покупку или строительство жилой недвижимости с обязательным выделением долей детям. Для получения подробной информации о процессе оформления ипотеки с использованием маткапитала и стандартных программ и государственной поддержки, обратитесь в Райффайзен Банк.
При приобретении недвижимости можно сразу оформить долю, включив в число приобретателей детей. Однако банки редко оформляют залоговое имущество на несовершеннолетних: такую недвижимость сложно продать, а для заключения сделки требуется много согласований. Поэтому при оформлении кредитного договора и использовании материнского капитала для погашения ипотеки заключается Соглашение об определении долей, согласно которому дети получат свое право на имущество в течение 6 месяцев с момента закрытия ипотеки и вывода квартиры из-под залога банка.
Рассчитать размер доли для выделения просто: она не должна быть меньше его доли в материнском капитале. Чтобы ее узнать, необходимо разделить сумму сертификата на количество членов семьи — материнский капитал является общей жилищной субсидией, а не персональной.
Например, в 2024 году сумма материнского капитала составляет 483 881 рубль 83 копейки, если в семье двое детей и двое родителей. Каждая часть равна 120 970 рублей 45 копеек.
При покупке недвижимости стоимостью 8 миллионов рублей, 1.51% составляет 120 970 рублей. Для расчета номинальной доли значение округляется до 2%, что составляет 1/50 часть. При этом необходимо учитывать норму площади на человека от 10 до 18 квадратных метров, требования указаны в Жилищном кодексе (2). Недвижимость можно разделить на равные части для всех членов семьи.
Соглашение о предоставлении материнского капитала оформляется в ПФР, без него невозможно получить средства материнского капитала. Его можно оформить самостоятельно или обратиться к нотариусу, после чего информация должна быть занесена в Росреестр. Регистрация занимает до 4 дней. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с необходимыми документами. Потребуются:
Продажа квартиры с использованием материнского капитала
Для осуществления продажи жилого помещения, приобретенного с привлечением материнского сертификата, необходимо выполнить следующие условия:
- Получить одобрение Социального фонда России, органа опеки и банка;
- Оформить недвижимость в общую долевую собственность;
- Обеспечить, чтобы доля в новом жилье не была меньше, а условия проживания не ухудшились;
- Зарегистрировать жилое помещение в Росреестре.
Государство осуществляет контроль за использованием материнского капитала. Поэтому необходимо обратиться в следующие органы: орган защиты и опеки детей, Социальный фонд России.
Условия заключения сделки
Продажа квартиры с вложенным материнским капиталом возможна при соблюдении определенных условий, установленных законодательством.
| Условия продажи квартир с использованием материнского капитала | |
| 1 | Ваше право на собственность недвижимости должно быть зарегистрировано в Росреестре |
| 2 | После продажи имущества условия проживания несовершеннолетних не должны ухудшаться. Это означает, что вы должны предоставить детям другое жилье, не хуже предыдущего |
| 3 | Недвижимость должна находиться в долевой собственности всех членов семьи |
| 4 | Органы опеки и попечительства должны дать разрешение на сделку |
Важно! Продажа жилья без предоставления детям другого жилья запрещена. В противном случае, органы опеки запретят проведение сделки.
Шаг 4: Поиск покупателя для квартиры
Найти заинтересованного лица для такого объекта может быть проблематично, поскольку люди не любят долго ждать. Вам стоит договориться с покупателем о том, что он заранее передаст определенную сумму для покрытия ипотеки, чтобы избежать необходимости получения согласия банка на выделение долей. Для этого вам необходимо заключить предварительный договор, в котором будет указана сумма аванса.
Вы можете обратиться за помощью к профессионалу. Или продать квартиру с использованием материнского капитала с привлекательной скидкой.
Сделка может быть выполнена по различным сценариям:
— покупатель передаст вам деньги, и часть этих средств будет использована для покрытия оставшейся ипотеки
— вы погасите ипотеку до начала сделки и в момент передачи денег подтвердите покупателю, что имеете право на продажу квартиры
При оформлении сделки купли-продажи вы составляете договор, который должен быть удостоверен нотариусом. После этого новые владельцы недвижимости регистрируют свое право собственности, а вы получаете оставшуюся часть денежных средств.
Как определить, был ли использован материнский капитал?
Для этого необходимо проверить правоустанавливающие документы. Если продавец приобрел квартиру, а не приватизировал ее или не получил в наследство, то следует узнать, есть ли в его семье дети. Материнский капитал предоставляется семьям, в которых есть два или более детей, один из которых родился после 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным после 1 января 2024 года.
Если семья обладает правом на получение материнского капитала и внесла его в качестве оплаты по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, такая информация будет зафиксирована в соответствующем документе. Однако, если квартира была приобретена с использованием ипотеки, в договоре купли-продажи и договоре долевого участия указывается только использование кредитных средств. Никакая информация о том, что материнский капитал был использован для погашения ипотеки, в этих документах не отражается. В таком случае можно обратиться к продавцу с просьбой предоставить справку из Пенсионного фонда, подтверждающую факт использования материнского капитала.
Участие в сделке риелтора предполагает проведение более тщательной проверки. Мы проводим проверку всех квартир уже на этапе задатка. Мы запрашиваем справку из банка, где есть действующая ипотека, о том, что средства материнского капитала не направлялись на погашение ипотечного кредита. Банки предоставляют такие справки, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, нотариус проверяет юридическую чистоту. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за неопытности. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки.
Семьям, которые планируют продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием материнского капитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не с момента покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если прошло менее 3-5 лет с этой даты до продажи, каждому собственнику, включая детей, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно узнать здесь.