Как оформить сделку продажи, если два собственника?
Когда у одного объекта недвижимости имеется два собственника, совершение сделок с ними сопряжено с определенными сложностями. Прежде всего, для продажи такого объекта необходимо получить разрешение от обоих владельцев. Кроме того, такие ситуации часто приводят к возникновению споров, что еще больше усложняет проведение сделки. В этой статье мы рассмотрим особенности процедуры продажи квартиры, принадлежащей двум собственникам, и дадим советы тем, кто собирается осуществить подобную сделку.
Важно помнить, что при продаже квартиры с двумя собственниками необходимо получить согласие второго совладельца. Это требование законодательства, и его игнорирование может привести к обжалованию договора в суде и его недействительности. Согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше двух, то необходимо получить согласие от каждого из них, независимо от доли недвижимости, принадлежащей каждому лицу.
Если собственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, согласно закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местный совет опеки и попечительства и получить разрешение на проведение сделки. После этого представитель местной власти визирует документ. Без наличия данного документа проведение сделки в установленном порядке невозможно.
Если по какой-либо причине невозможно получить разрешение от второго совладельца (например, он отказывается продавать недвижимость, находится далеко или нет связи), то необходимо предварительно выделить долю в натуре и стать полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом необходимо учесть, что у второго собственника есть приоритетное право на выкуп доли. Заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ также должен быть оформлен в письменном виде.
Когда имущество делится на доли между супругами
Если квартира была приобретена в браке, она считается совместным имуществом супругов и делится между ними пополам при разводе. Таким образом, бывший муж и бывшая жена становятся долевыми собственниками квартиры.
Однако, есть исключение из этого правила. Если только один из супругов оплатил всю недвижимость или ее часть своими личными деньгами, то при разделе имущества недвижимость будет либо полностью переходить ему, либо пропорционально вложенным средствам. Но что понимается под личными деньгами?
Личными средствами каждого из супругов понимаются суммы, которые были у него до заключения брака. Их можно получить:
- в подарок;
- в наследство;
- от продажи имущества, приобретенного до брака (например, квартиры, купленной за 10 лет до брака).
Совместными считаются все средства, полученные после свадьбы, независимо от их источника. Например, если пара приобрела квартиру стоимостью 10 млн рублей, где 5 млн рублей вложил муж из своего наследства, а остальные 5 млн рублей были накоплены ими после свадьбы.
В случае развода муж получит половину квартиры, так как он оплатил ее полностью самостоятельно. Оставшаяся часть разделится между мужем и женой поровну. В результате один из них получит 3/4 квартиры, а другой только 1/4.
Это правило действует независимо от стоимости квартиры на момент развода. Главное, какая часть стоимости была оплачена с использованием личных средств.
Общая долевая собственность на квартиру или дом
Если квартира, дом, участок или другая недвижимость разделены на части, значит, такой объект находится в режиме долевой собственности. Части могут быть как равными, так и неравными – например, у одного владельца 1/2 доли, а у другого – 1/4.
По данным исследования ДОМ.РФ, около 15% всех квартир в России сейчас находятся в статусе долевой собственности.
Основные преимущества долевого владения
- Каждый владелец вправе самостоятельно распоряжаться своей долей – продавать, дарить, завещать.
- За долги или обязательства одного владельца не могут быть взысканы доли остальных.
- У каждого владельца есть свой отдельный пакет документов, подтверждающих его права.
Основные недостатки
- Доля в недвижимости может не всегда представлять собой физическую часть жилья или другого имущества — это может быть просто доля в праве собственности.
- Для использования комнат или помещений, относящихся к чужим долям, требуется согласие остальных собственников.
- Доля конкретного владельца может быть продана на аукционе из-за его долгов или обязательств.
Пошаговая инструкция по покупке доли в квартире, доме или другой недвижимости
- Первым делом необходимо заказать актуальную выписку из ЕГРН, чтобы проверить наличие и размеры долей у данного объекта.
- Попросите продавца доли предоставить письменное подтверждение того, что он уведомил всех остальных собственников о своем намерении продать свою долю, но они отказались от ее выкупа или не ответили в установленный срок.
- После достижения согласия по всем условиям необходимо заключить договор купли-продажи доли в недвижимости и произвести его нотариальное удостоверение.
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности.
- Подать пакет документов на регистрацию сделки в органы Росреестра.
- Получить обновленную выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право на приобретенную долю в квартире, доме или другом объекте недвижимости.
Как продать долю в ипотечной квартире
Из-за того, что Анна и ее супруг приобрели квартиру в ипотеку, продажа затрудняется — разрешение необходимо получить также от банка.
Проблема заключается в том, что при ипотеке квартира становится залогом и защищает банк от неплатежеспособных заемщиков. Если человек перестанет платить и никакие уговоры не помогут вернуть его на путь исправления, финансовая организация будет вынуждена продать залог, чтобы покрыть задолженность.
Каждая ситуация, связанная с ипотекой, рассматривается банками индивидуально.
- Если ипотека была оформлена недавно, возможно предложение оформить договор на нового владельца.
- Если ипотека почти выплачена и клиент всегда был добросовестным плательщиком без просрочек, обременение может быть снято.
Важно: нельзя продать долю, которая меньше установленного минимума. В Москве это 10 м², в регионах – 12 м²
Для продажи доли несовершеннолетнего требуется получить разрешение и предоставить ему условия, не хуже предыдущих.
Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке
Большинство банков старается избегать долевого кредитования, так как доля в квартире является низколиквидным активом.
«Почти все банки отказываются одобрять сделки по ипотеке на приобретение доли в квартире, поэтому продавцу придется продавать свою долю только за наличные, что сильно ограничивает количество потенциальных покупателей» , — рассказывает Юлия Усачева, опираясь на свой опыт.
Однако часто возникают ситуации, когда заемщик, проживающий в квартире, не имеет достаточно денег для выкупа последней доли.
В таких случаях Совкомбанк предлагает программу, запущенную в июле 2024 года: выкуп последней доли в квартире на вторичном рынке с помощью ипотеки.
Кто может принять участие в программе?
- Собственники долей и покупатель оставшейся доли.
- Супруги, владеющие текущей долей в общей совместной собственности.
Под какими условиями выдают кредит?
- По условиям ипотеки на покупку вторичной недвижимости.
- Использование материнского капитала в качестве первоначального взноса не допускается.
- Отдельному кадастровому номеру НЕ присвоена доля.
- Вам предоставляется полный пакет документов, включая отчет об оценке стоимости квартиры и доли для выкупа.
Узнайте более подробную информацию о получении ипотеки у специалистов Совкомбанка.
Если вы рассматриваете покупку квартиры и нуждаетесь в финансовой поддержке от государства, воспользуйтесь специальной программой. Она действует как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
Если вы все еще не определились, подумайте о господдержке. Возможно, вы подходите под одну из программ? Приобретение жилплощади с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Как выделить долю в виде комнаты
Выделить долю в виде комнаты можно с помощью соглашения сторон или через суд.
Прежде всего, необходимо попытаться достичь соглашения с другими владельцами. В случае, если переговоры не приводят к решению вопроса, придется обратиться в суд. Для этого следует подать иск о разделе недвижимости в естественной форме и, в случае положительного исхода дела, получить судебное решение о выделе. Согласно решению суда, будут выделены две жилые единицы с определенными номерами или обозначениями, например, с буквами А и А1.
Эти документы затем подаются на государственную регистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате, каждому объекту будет присвоен отдельный кадастровый номер в ЕГРН, и каждый владелец получит право собственности на целый объект, а не только на долю.
Необходимо понимать, что в определенных ситуациях невозможно выделить долю в натуре. Например, когда доля собственника является незначительной — меньше размера комнаты в квартире. Еще один важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения — кухня, прихожая, ванная и туалет — остаются в общей долевой собственности.
Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где это возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире рассчитываются пропорционально их доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).
Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где это возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире рассчитываются пропорционально их доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).