Не жадничайте
Если вы хотите продать квартиру быстрее, то стоит установить цену ниже рыночной. По словам гендиректора компании «Жилфонд» Александра Чернокульского, если снизить цену на 10% от рыночной стоимости, то квартиру можно продать в среднем за неделю. Однако, важно определить правильную цену. Если квартиры продолжают задерживаться на рынке из-за завышенной стоимости, то это фактически повышает средние цены. Поэтому, при определении оптимальной цены необходимо использовать не только данные сайтов с объявлениями.
Чтобы определить правильную цену, вы можете сделать выборку аналогичных квартир в районе или заказать отчет об оценке в сертифицированной оценочной компании. Руководитель офиса «Митино» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталия Борзенкова советует такой подход. Стоимость отчета составляет до 5 тысяч рублей.
Как правильно подготовиться к продаже
Первый шаг — собрать и восстановить оригиналы всех необходимых документов, подтверждающих право продавца на недвижимость.
Второй шаг — оплатить все задолженности по коммунальным платежам, налогам и сборам за капитальный ремонт.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт;
- справка о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, которая позволяет покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
- выписка из ЕГРН. Она заменяет свидетельство о праве собственности и может быть получена либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
- нотариальная доверенность. Она оформляется в случае, если собственник не может принять участие в сделке;
- Если владелец квартиры младше 14 лет, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, разрешение опеки не требуется;
- Для предоставления свидетельства о рождении ребенка несовершеннолетнему собственнику, который уже достиг 14-летнего возраста, необходимо предоставить также паспорт;
- При продаже недвижимости, приобретенной в браке, даже если в документах указан только один владелец, требуется письменное согласие супруга. Вместе с пакетом документов необходимо предоставить свидетельство о браке;
- Для подтверждения права собственности на квартиру необходимо предоставить соответствующий документ. Если квартира была приобретена, то потребуется предыдущий договор купли-продажи. Если квартира была приватизирована, то требуется договор приватизации. В случае получения квартиры в подарок, необходимо предъявить дарственную. Если квартира была получена в наследство, то требуется свидетельство о праве на наследство.
- Технический паспорт является важным документом, содержащим технические характеристики квартиры и ее подробный графический план. Он также позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.
Как распознать поддельные деньги
Оплата наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют банковские карты и аккредитивные счета. Тем не менее, данный способ до сих пор существует.
Будьте внимательны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрывая парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.
Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.
Аккредитив или ячейка?
Несколько пользователей, прочитав историю пловера, раскритиковали ячейку как способ расчета за квартиру.
TZK: «Ячейки вообще не понимаю: дороже в 2 раза аккредитива плюс мешок денег не только пересчитывать, но и проверять на подлинность. А это уже в 2 раза дороже самой ячейки».
M☆rshal: «Ячейка — это уже неправильное действие. Любое препятствие и просрочка срока на изъятие по любой причине лишат вас возможности получить свои деньги. Не говорю о проверке купюр и надежности сохранности «котлеты»».
Банковская ячейка представляет собой сейф, где хранятся наличные деньги покупателя недвижимости, говорит Руслан Сырцов:
«Продавец получает к ним доступ при предоставлении выписки из ЕГРН о переходе права собственности. Однако банк не несет ответственности за средства, хранящиеся в ячейке. Поэтому права продавца, по сути, не защищены, и не исключено, что открытый им сейф окажется пустым. Обычно процедура аренды ячейки детально прописана в договоре сторон, но даже это не гарантирует полную безопасность сделки».
Преимущество ячеек заключается в том, что при банкротстве финансовой организации их содержимое по-прежнему принадлежит арендаторам, говорит Сырцов.
Для клиентов ведущих банков это обстоятельство, по существу, не имеет значения. Некоторые граждане также предпочитают производить расчеты в иностранной валюте, но в России аккредитивы всегда открываются в рублях.
Основатель управляющей компании Smarent, Виктор Зубик, согласен с этим: использование ячейки является рискованным.
«Аккредитив — наиболее удобное и экономичное решение для сделки. Также не забывайте, что при использовании ячеек необходимо платить проценты за конвертацию наличных денег во время сделки, в то время как с аккредитивом вы платите только за сделку, и все».
При использовании аккредитива деньги находятся под защитой банка и блокируются до предоставления продавцом документов, подтверждающих сделку.
Существует похожая система, которая применяется с эскроу-счетами. Однако аккредитивы предоставляют клиентам больше возможностей. В частности, при открытии аккредитива можно использовать векселя — ценные бумаги, подтверждающие обязанность должника выплатить указанную в документе сумму владельцу в определенный срок, — сообщает Роман Сырцов. — Кроме того, деньги с аккредитива могут получить третьи лица, указанные продавцом. Это условие особенно удобно, если собственник уезжает за рубеж. Некоторые продавцы опасаются, что аккредитивы могут быть заблокированы плательщиком в любое время. Однако это касается только отзывных счетов, которые сегодня практически не используются».
Мы разрабатываем удобные форматы показов
Для того чтобы продать квартиру по максимально выгодной цене на рынке, рекомендуется проводить показ только в удобное время для покупателя, а не для собственника. Важно учесть следующие моменты.
- Не стоит назначать показ на один и тот же день для всех потенциальных покупателей, особенно если это единственный день на неделе. На рынке недвижимости есть много вариантов, и люди в первую очередь будут смотреть доступные объекты.
- Для показа квартиры следует выделять от 30 до 60 минут, в зависимости от её площади.
- Лучше приезжать на встречу заранее, за 10-20 минут, чтобы покупателям не пришлось долго ждать.
- Полезно предусмотреть дополнительные услуги. Например, если есть возможность, можно заказать пропуск на гостевую парковку.
- Очень важно предоставить покупателям точную информацию о местоположении квартиры, включая адрес, номер корпуса, подъезда и этаж, чтобы они могли легко найти ее и не заблудиться по дороге.
Дополнительные рекомендации
Не забывайте, что на каждом этапе продажи могут быть мошенники. Главное, чтобы передача денег за квартиру произошла до подписания договора купли-продажи, иначе прежний владелец рискует остаться без денег. Если возникнут какие-либо сомнения, лучше обратиться за помощью к юристам и экспертам по недвижимости: оплата их услуг ничтожна по сравнению с потенциальными потерями при неудачной сделке.
Продажа недвижимости — это искусство, поэтому каждый этап требует не только разумного подхода, но и душевного отношения. Тогда успешная сделка не заставит себя ждать.