Договор купли-продажи дачи
Договор купли-продажи дачи представляет собой соглашение, по которому одна сторона передает в собственность другой стороне за оговоренную сумму дачный участок. При этом отсутствует отдельное юридическое определение термина «дача» в действующем законодательстве. Поэтому такое соглашение будет оформляться в виде договора купли-продажи жилого дома с участком.
- Исходный бланк и пример
- Онлайн просмотр
- Бесплатное скачивание
- Безопасность гарантирована
Стоит отметить, что дачный участок должен находиться на территории садового некоммерческого товарищества или огороднического некоммерческого товарищества.
Участниками соглашения являются: Продавец — человек, который передает дачный участок и находящийся на нем дом Контрагенту за определенную плату, и Покупатель — человек, приобретающий передаваемый объект.
Договор купли-продажи дачи предполагает оформление сделки в письменной форме. Таким образом, мы поэтапно рассмотрим процедуру составления договора, обратив внимание на его содержание.
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1 — собрать пакет документов. Нельзя полагаться на то, что все найдется само собой, на самом деле каждый документ имеет значение. Отсутствие какого-либо документа может замедлить или даже сорвать сделку.
Самое главное в продаже недвижимости — это наличие соответствующих документов, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права, однако сейчас можно получить выписку из ЕГРН, где содержится полная информация о продаваемом объекте», — отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Важно учесть, что если продавец находится в браке, а продаваемый объект был приобретен во время брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие от второго супруга на совершение сделки. Также требуются справки, подтверждающие отсутствие задолженностей продавца по коммунальным услугам и платежам перед управляющей компанией поселка или администрацией СНТ.
Шаг 2 — если участок не размежеван, то необходимо провести межевание. Для этого следует обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца заключается в том, чтобы представить покупателю участок без проблем и дополнительных расходов.
Какие документы необходимо подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или о расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и другие);
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение оплаты членских взносов в садовом товариществе;
Если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого, то необходимо предоставить справку об отсутствии зарегистрированных лиц в данном доме.
Также требуется предоставить документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Рекомендуется начать эту процедуру за несколько месяцев до выставления дома на продажу, так как она может занять достаточно много времени.
Когда заключается договор купли-продажи земельного участка, в нем должны быть указаны следующие важные пункты:
— Предмет договора, включающий кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования и адрес.
— Права и обязанности сторон.
— Цена и порядок расчетов.
— Ответственность сторон.
— Порядок разрешения споров.
— Срок, установленный для передачи участка.
Важно учесть эти пункты при подписании договора, чтобы избежать возможных проблем и недоразумений в будущем.
Когда нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка:
- Нотариус проверит дееспособность продавца и покупателя, а также удостоверится в их праве на совершение сделки и отсутствии ограничений на участке.
- Если земельный участок принадлежит ребенку или ограниченно или полностью недееспособному лицу, необходимо получить специальное разрешение на совершение сделки.
- Если продается доля в праве собственности на земельный участок, это также должно быть указано в договоре.
Образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать здесь.
Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка
Согласно Надежде Полищук, передача недвижимости от продавца к покупателю осуществляется через подпись сторонами передаточного акта или другого документа о передаче. Передаточный акт является письменным доказательством передачи и принятия недвижимости или, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.
Важно помнить, что отказ одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости в соответствии с условиями договора рассматривается как отказ от исполнения договора. Это может послужить основанием для обращения в суд с требованием о принудительном расторжении договора или, наоборот, о его исполнении, добавляет Полищук.
Следующие документы не требуются
- Заявление о переходе права собственности. Это заявление заполняется сотрудником МФЦ. Вам не нужно его приносить с собой.
- Ранее, в кадастровых паспортах содержались информационные данные из Государственного кадастра недвижимости. Однако, с 2017 года Государственный кадастр недвижимости был объединен с Единым государственным реестром прав, образуя Единый Государственный реестр недвижимости. В связи с этим, выдача кадастровых паспортов была прекращена. Несмотря на это, многие сайты, представляющие себя как юридические консультанты, продолжали утверждать обратное. Вместо паспортов теперь выдаются выписки из ЕГРН, которые необходимы для регистрации сделок.
- Ранее, кадастровый план являлся частью кадастрового паспорта, который уже давно отменили. Однако, информация о плане участка или дома все еще присутствует в выписках из ЕГРН.
История №1. У меня есть знакомая, которая на пенсии и попросила меня помочь ей продать ее дачу в СНТ. Ее зовут Валентина Дмитриевна, и ей 75 лет. Она является единственным владельцем этой дачи. Так как покупатели были ее родственниками, им не пришлось тщательно проверять участок. Они просто поговорили с соседями, чтобы узнать, нет ли у них каких-либо претензий к границам. Они не попросили справку из психоневрологического диспансера или о долгах у Валентины Дмитриевны. Родственники просто поверили ей на слово. В МФЦ они предоставили только договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей для регистрации сделки. После подачи документов родственники передали деньги Валентине Дмитриевне и ждали регистрации сделки. Через 7 дней все было готово. Такая простая и легкая сделка.
История №2. Михаил и Ирина, муж и жена, обратились ко мне с просьбой помочь им продать их дачу. Оказалось, что дача была подарена Ирине ее родителями. Так как имущество, полученное в дар, не считается общим, Ирина была единственным владельцем и не требовалось согласие Михаила на продажу. Покупатели не были родственниками, поэтому они более тщательно проверяли участок, чем в предыдущем примере. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку о том, что нет задолженностей. Риэлтор, представляющий интересы покупателей, настаивал на проверке границ участка на местности, чтобы убедиться в их точности. Ирина ответила, что она уже предоставила межевой план и если покупатели хотят проверить границы, они должны сделать это за свой счет. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сообщил, что поворотные углы участка находятся на правильных местах, что означает, что границы верные. Покупатели были довольны и согласились на сделку.
Данные документы не требуется представлять при регистрации сделки, так как они будут возвращены. Они могут понадобиться покупателю, его ипотечному банку или ПФР (при наличии материнского капитала) для проверки приобретаемого дома и участка.
Как оформить земельный участок в собственность — мы уже рассмотрели процедуру оформления большинства видов участков.
С другой стороны, согласно закону, можно продать дом с участком без проведения межевания. Однако найти покупателей будет гораздо сложнее. Банк и ПФР откажут в сделке, так как они связаны с ипотечными кредитами и материнским капиталом. Такие участки обычно покупают родственники, друзья и т.д. Причем, за более низкую рыночную цену. Поэтому я рекомендую сначала оформить границы через межевание перед совершением сделки. Покупатели обращают большое внимание на следующие моменты при проверке границ: 1) Точность установки границ и местоположение участка в процессе межевания. 2) Добросовестность проведения самого межевания. Раньше было много уловок и недобросовестных действий при межевании и последующем оформлении границ. В настоящее время с этим стали быть строже. Поэтому при проверке границ могут выявиться несколько проблем, о которых даже собственники не знают. Давайте сначала поговорим о точности границ. В процессе межевания могло произойти следующее: 1) Кадастровый инженер не посетил участок, а определил его границы только по спутниковым данным. Однако посещение местности обязательно. Тогда нельзя говорить о точности границ, так как они могут отличаться на 1-5 метров. 2) Кадастровый инженер использовал непрофессиональное оборудование. 3) Недобросовестный собственник после межевания переместил забор, чтобы увеличить площадь участка. 4) В Росреестре допущена ошибка при внесении координат фактических границ на кадастровую карту. 5) В 2017 году кадастр недвижимости и ЕГРП объединились в единую базу данных — ЕГРН. Это прошло не очень гладко. Например, целый массив участков может быть смещен на несколько метров. Чтобы проверить точность границ, большинство покупателей просит собственников заказать услугу под названием «вынос точек в натуру». Ее предоставляют кадастровые инженеры или геодезисты. Как это происходит, мы рассказывали здесь. Не стоит приглашать специалиста, который проводил межевание. Вкратце: 1) Кадастровый инженер или геодезист приезжает на участок, где вводит координаты границ в свое GPS-оборудование. Координаты он берет из выписки из ЕГРН. Эти координаты называются координатами поворотных точек (углов). 2) Затем специалист по координатам находит поворотные точки участка. Соединяя эти точки, получается граница. Так можно узнать, насколько граница по координатам совпадает с фактической на местности (с забором). Обычно покупатели присутствуют на этой процедуре. По желанию можно запросить у специалиста акт выноса границ в натуру. Пример акта представлен ниже. Теперь о добросовестности проведения межевания. Покупатели могут попросить предоставить межевой план участка. Копию его можно запросить в МФЦ или Региональной палате. Государственная пошлина составляет 1 740 рублей. По межевому плану покупатели могут убедиться в двух вещах. Во-первых, были ли границы согласованы с соседями. В межевом плане должен быть акт согласования с их подписями в соответствии со статьей 40 Федерального закона от N 221-ФЗ. Не всегда соседи соглашаются с границами или они во время межевания находились в другом месте. Собственники, по совету кадастровых инженеров, могли использовать хитрость — оповестить о дате межевания через местную газету. Тогда не требуется подпись соседа. Главное, чтобы он был уведомлен. Это разрешено на основании пункта 8 статьи 39 Федерального закона от N 221-ФЗ. В данной ситуации сосед с большей вероятностью может обжаловать межевание собственника и его границы через суд. Ведь фактического согласования с соседом не было.
Как обезопасить себя
Независимо от того, являетесь ли вы продавцом или покупателем, убедитесь заранее в юридической чистоте сделки. Соберите как можно больше документов, даже если они не являются обязательными, это поможет защитить ваши права и ускорить процесс. Имейте в виду, что сделки, связанные с долями участка или собственностью детей, имеют свои особенности. Не обязательно отказываться от таких продаж, но им следует уделить дополнительное внимание.
Будьте в курсе новостей, подпишитесь на рассылку.
При цитировании данного материала обязательно указывайте активную ссылку на источник.
При цитировании данного материала обязательно указывайте активную ссылку на источник.