Как делить квартиру, взятую в ипотеку женатой парой, при разводе?
Проблема, с которой сталкиваются пары при разводе, касается выплаты ипотеки за квартиру или дом. Если разрыв отношений был болезненным, то решение о продолжении выплаты ипотеки может вызвать множество трудностей.
Правила обращения с имуществом после развода регулируются третьим разделом семейного кодекса. По умолчанию вся недвижимость, приобретенная во время брака, считается совместной, независимо от того, на кого оформлено это жилье.
Квартира, взятая в ипотеку, не является исключением. Если супруги заключили брачный договор, то при разводе необходимо обратить внимание на информацию, содержащуюся в этом документе. Квартира может быть передана одному из супругов, если это указано в данном соглашении.
Однако необходимо учесть исключения из правил. Например, если жена или муж получают в собственность по наследству, в подарок или в результате приватизации движимое или недвижимое имущество, то это становится личной собственностью супруга или супруги. После развода данное имущество остается у одного из супругов и не делится между бывшими мужем и женой.
Если супруги заключают брачный договор, они могут установить свои собственные правила.
Раздел имущества при разводе также будет регулироваться главой 16 гражданского кодекса — об общей собственности и о порядке ее использования и деления.
Ипотечная квартира, приобретенная во время брака
Марат и Екатерина решили приобрести квартиру через год после своей свадьбы. Они прожили вместе три года, а затем приняли решение о разводе. Бывшие супруги заключили мировое соглашение, в котором было указано, что Марат отказывается от своей доли в общей недвижимости и перестает быть созаемщиком по ипотеке, но взамен он получает полное право собственности на автомобиль. Екатерина же берет на себя ответственность по оплате жилищного кредита.
- Первый вариант состоит в продаже недвижимости и использовании части полученных средств для погашения ипотеки, а оставшуюся сумму разделить между собой. Это наиболее простой способ, однако не самый выгодный. Цена продажи ипотечной квартиры всегда ниже цены ее приобретения с учетом уплаченных процентов. Кроме того, для осуществления такой сделки необходимо получить согласие банка и найти покупателей, которые заинтересуются такой недвижимостью.
- Вариант номер два предполагает развод супругов, при этом они продолжают выплачивать ипотеку и делят квартиру только после полного погашения кредита. Однако данный вариант имеет недостаток — ипотека обычно берется на длительный срок, от 15 до 20 лет, и придется долго ждать, пока кредит будет полностью погашен. Кроме того, неясно, кто из супругов будет жить в этой квартире и что делать, если кому-то внезапно понадобится продать недвижимость.
- Вариант номер три предполагает, что один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, а другой выплачивает ему компенсацию. Размер этой компенсации зависит от стоимости квартиры и того, сколько каждый из супругов потратил на первоначальный взнос. Кроме того, потребуется переоформление ипотечного договора. Банк исключит бывшего супруга из списка созаемщиков и перепишет договор только на одного из них.
Когда возникают спорные вопросы, бывшие супруги обращаются в суд. Например, до брака девушка приобрела однокомнатную квартиру. Затем она вышла замуж и вместе с мужем продала ее, чтобы купить трехкомнатную квартиру с использованием ипотеки. Деньги на покупку новой квартиры были получены от продажи старой. Для подтверждения факта, что один из супругов вложил свое имущество, приобретенное до брака, в качестве первоначального взноса, необходимо предоставить доказательства. Это может быть проще сделать, если деньги были переведены безналичным путем или если передача денег была зафиксирована в договоре купли-продажи.
Ипотека с использованием материнского капитала
Материнский капитал не является общим имуществом, а имеет особое назначение и не делится между супругами.
Согласно закону № 256-ФЗ, если часть средств маткапитала использовалась для покупки квартиры, она автоматически становится общей долевой собственностью всех членов семьи — матери, отца и их детей.
При разводе родителей, несовершеннолетние дети признаются собственниками доли в квартире, приобретенной с использованием маткапитала. После развода, доли в жилье бывших супругов не могут быть разделены как общая собственность. Каждый из них имеет право только на свою долю. Решение спора о доле ведется через суд.
Мнение экспертов
В данном случае возникла ситуация, когда требования гражданского законодательства о залоге и правила направления средств материнского капитала пересеклись, отмечает специалист по корпоративной практике О2 Консалтинг Артем Синев. Согласно ГК, залогодержатель, как правило, имеет право предъявить требования к каждому владельцу заложенного имущества, даже если владельцы были заменены. Однако пункт 15 Правил направления средств материнского капитала устанавливает, что обязанность оформить жилье в совместную собственность возникает после погашения регистрационной записи об ипотеке. Апелляционный и кассационный суды придали приоритет Правилам, и мировой суд и Верховный суд правильно считали, что права залогодержателя не нарушаются при смене владельцев, подчеркивает Синев.
Другую точку зрения высказывает руководитель практики разрешения споров и медиации FTL Адвайзерс Светлана Иванова, которая считает позицию Верховного суда неоднозначной: с одной стороны, такой вывод обеспечивает интересы всех сторон, включая несовершеннолетних, а с другой стороны, он противоречит закону, так как личность заемщика важна для банка. Руководитель практики разрешения споров K&P.Group Дина Шибзухова обращает внимание на другую проблему: по ее мнению, Верховный суд не разобрался, законно ли разделение недвижимости на равные доли — по четверти бывшим супругам и детям. Средства материнского капитала были потрачены на благоустройство участка и дома, но изначально недвижимость была приобретена и построена за счет других средств. Поэтому все имущество не может быть разделено поровну. Необходимо определить, какая часть актива оценивается в 387 640 рублей и разделить ее на четверых. А остальное будет делиться пополам между супругами, как совместно нажитое имущество, поясняет Шибзухова.
Судебный развод, ипотечная квартира и несовершеннолетние дети
Вероятно, при расторжении брака семьи, в которой есть несовершеннолетние дети, суд не будет проводить равномерное разделение имущества. Доля супруга, с которым остаются несовершеннолетние или дети-инвалиды, будет больше. Если одна из сторон развода имеет другое жилье, а дети остаются с другой стороной, которая не имеет другой недвижимости, суд определит большую долю второй стороне.
Если мы говорим о маленькой ипотечной квартире, которая не соответствует нормативной площади для проживания ребенка, то, вероятно, жилье будет полностью передано супругу, с которым остается несовершеннолетний ребенок. Однако второму супругу будет выплачена стоимость его доли в недвижимости по решению суда. Учитывая необходимость выплаты ипотечных платежей, такая ситуация может оказаться невыполнимой.
Материнский капитал: при выплате ипотечного кредита на любом этапе (первоначальный взнос, ежемесячные платежи) раздел имущества при разводе производится поровну между членами семьи. Например, если в семье есть двое детей, то будет сформировано четыре доли в ипотечном жилье. Соответственно, родитель-опекун имеет право претендовать на три четверти доли в жилой недвижимости до достижения детьми совершеннолетия.
Вопрос-ответ (1)
Руслан
Добрый день! У меня возник вопрос относительно приобретения квартиры во время брака с использованием ипотеки на сумму 2 000 000 рублей. Мы успели выплатить ипотеку за 3 года на сумму почти 700 000 рублей, оставшийся остаток составляет 1 200 000 рублей (если учитывать выплаты, то это будет 180 000 рублей в течение 7 лет). Первоначальный взнос составил 500 000 рублей, из которых 300 000 рублей были предоставлены моими родителями, а 600 000 рублей я потратил на ремонт квартиры, которую взял в ипотеку, продав свою собственную квартиру до брака. Я хотел бы узнать, как можно разделить эту квартиру?
Задать вопрос
Ваш вопрос получен. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Возникла ошибка при отправке вопроса. Пожалуйста, попробуйте отправить его еще раз.
Законодательный аспект
Вопрос раздела имущества супругов регулируется главным образом Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судебным разбирательством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить собственность супруга можно как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно осуществлять в суде. Супруги могут сами решить, кто получит то или иное имущество или каким образом поделить приобретенное в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги фиксируют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия относительно раздела имущества, то дело о разделе имущества рассматривается в суде. Суд определит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких пропорциях разделить такое имущество, кому передать какое имущество.
Согласно действующему законодательству, разделу подлежит имущество, которое было получено супругами во время брака за счет общих доходов по возмездным сделкам. Такое имущество является совместной собственностью супругов. Не имеет значения, на чье имя записано это имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Исключения из этого правила описаны ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ и все, что было куплено или зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака безвозмездно, в дар, при приватизации или по наследству, признается собственностью того супруга, кому оно передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. Это означает, что каждому из супругов признается по половине доли в праве собственности. Если есть неделимое имущество, оно может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.