Стенка на стенку. Как сделать перепланировку и не переплатить?
Перепланировка квартиры – дело редкое, так как сложно, долго и дорого. Однако, некоторые люди предпочитают более простой путь – вызвать бригаду из Средней Азии, построить новые стены, не сообщая об этом никому, и продолжать жить спокойно. Но насколько надежно это? Конечно же, нет! И насколько опасно? Очень! Ведь ваш бдительный сосед может обратиться в жилищную инспекцию… И если вы не успеете сделать чистовую отделку, то все придется сносить снова.
Также проблема заключается в том, что обычные люди не знают, что считается перепланировкой, зачем она нужна и как ее согласовывать. Сегодня мы расскажем о правилах и нормах перепланировки квартиры, а также о том, как построить новые стены и не бояться проверок.
Правила и нормы перепланировки квартиры
Начнем с вспоминания о законодательной базе. Основным правовым документом в данной сфере является Жилищный кодекс РФ. В нем содержится несколько статей, которые регулируют масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных домах. Они находятся в диапазоне статей от № 25 до № 29.
Недавно (в конце 2018 года) был принят закон ФЗ № 558, который вносит изменения в некоторые статьи ЖК РФ и более «специализирован».
Этот закон регулирует новые правила перепланировки. Именно изменения в конфигурации помещений или расположении инженерных сетей, которые требуют внесения изменений в технический паспорт. Для этого необходимо предварительное согласование с районной (городской) Жилищной инспекцией.
Также существуют работы, которые можно выполнить без предварительного согласования с БТИ, уведомив их о проведении работ после их завершения. Однако есть четкий список «перестроек», которые запрещены.
Как подать жалобу на незаконную перепланировку
Управляющие организации и товарищества собственников жилья не могут применять никакие меры в отношении нарушителей, кроме информирования о возможных последствиях. Если вы обнаружили изменения в помещении собственника, определите, являются ли они запрещенными или разрешенными. Возможны два варианта: отправьте ему письмо с требованием устранить незаконные нарушения или предоставьте ему алгоритм согласования и контакты БТИ, органов власти.
При обращении в первом случае необходимо описать возможные последствия для собственника квартиры и его семьи, а также для остальных жильцов. Подробно расскажите, кто и как может наказать нарушителя, а также обязательно укажите, что вы обязаны сообщить об этом в компетентные органы. Приложите на отдельном листе информацию о возможных санкциях и последствиях.
В случае обращения во втором случае предложите юридическую поддержку. Опишите шаги, которые должен предпринять гражданин, куда ему следует обратиться и какие документы предоставить. Обратите внимание на то, что услуги по легализации являются платными, и также возможны штрафные санкции.
Существует ещё один способ, с помощью которого управляющие организации и территориальные собственники жилых домов могут воздействовать на нарушителей — обратиться в специальный орган, который занимается согласованием перепланировок. Это необходимо сделать даже в том случае, если житель не согласен на легализацию изменений в планировке. Такое требование установлено законом. Сроки подачи такого обращения определяются индивидуально в каждом конкретном случае. Если житель согласен исправить замечания и содействовать, ему может быть предоставлено время на исправление. Если же он относится к этому категорически и перепланировка представляет опасность, о необходимости немедленно сообщить об этом следует:
- Государственной жилищной инспекции;
- Прокуратуре;
- Местным органам самоуправления.
При подаче жалобы на незаконные действия жителя следует указать следующую информацию:
- ФИО владельца помещения, точный адрес, номер документа, подтверждающего право собственности;
- кто именно совершил незаконные действия;
- Откуда появилась информация о нарушении и как ее можно подтвердить: свидетельские показания, фотографии, видеозаписи, акт осмотра помещения;
- Какие меры предлагает УО принять в отношении нарушителя.
Что считается незаконной перепланировкой квартиры
Незаконная перепланировка – это выполнение строительных работ, направленных на изменение конфигурации квартиры, без предварительного согласования с Бюро технической инвентаризации (БТИ). Например, увеличение размеров ванной комнаты или туалета путем уменьшения площади коридора или создание гардеробной. Такие изменения являются перепланировкой и должны быть согласованы с местной администрацией.
Как можно осуществить самовольную перепланировку? Достаточно иметь технический паспорт или план этажа от БТИ и сравнить его данные с реальной планировкой в квартире. Если в техническом паспорте указано, что в квартире должна быть отдельная ванная комната и туалет, а на самом деле есть только общий санузел, то это является нарушением. Это расхождение будет отмечено красной линией в документе, что свидетельствует о незаконной перепланировке. Если план БТИ совпадает с фактической планировкой в квартире, значит, все в порядке и перепланировки нет.
Заметьте! Если вы установили раздвижные двери-купе в комнате, поменяли обои на кухне или заменили деревянные полы на ДСП с линолеумом, это не относится к перепланировке квартиры. «Косметический ремонт» не требует согласования.
Переезд кухни, воздействие на несущие стены и превращение ванной в жилую комнату могут привести к неприятностям. В некоторых случаях, в ходе несогласованных переделок, людей придавливало куском стены. Бывали случаи, когда целый подъезд рушился, и его жильцы вынуждены были эвакуироваться. Поэтому жилинспекции тщательно контролируют состояние квартир и применяют серьезные санкции к собственникам жилья в случае нарушений.
Особенности перепланировки квартир в Москве
В каждом регионе России существуют свои нормативы перепланировки. В Москве процесс согласования перепланировки осуществляется через МосЖилИнспекции.
Процедура самостоятельного согласования перепланировки в Москве и Московской области состоит из 8 шагов:
- Получение плана помещения и экспликации помещения в БТИ.
- Подтверждение права собственности на квартиру в Росреестре.
- Подготовка проекта перепланировки и технического заключения о состоянии несущих конструкций в проектной организации, имеющей СРО доступ.
- Обращение в Московскую жилищную инспекцию для получения решения о допустимости проведения перепланировки.
- Осуществление непосредственной перепланировки после получения разрешения от Московской жилищной инспекции.
- Подтверждение проведенной в рамках проекта перепланировки со специалистом Московской жилищной инспекции.
- Обращение в БТИ для получения нового технического паспорта помещения после перепланировки или переустройства.
- Внесение изменений в Росреестр после перепланировки или переустройства и получение актуальной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с отображением актуального планировочного решения.
При самостоятельном оформлении, все указанные этапы занимают не менее года времени. Если воспользоваться услугами агентства по согласованию перепланировки, процесс займет около полугода.
Согласование любой перепланировки возможно только после подготовки правильной и законной проектной документации. Однако в некоторых случаях можно получить согласование на основе эскиза.
Например, если изменения касаются незначительных модификаций в сантехническом оборудовании или небольшого перемещения ненесущих стен и проемов. К началу 2024 года к запретам на перепланировку добавились несколько новых пунктов: любые работы с общедомовым имуществом запрещены (включая инженерные короба и общественные помещения). Также требуется дополнительное согласование при работе с несущими конструкциями и фасадами зданий.
Как решить проблему с незаконной перепланировкой
Для избежания сложностей при покупке или продаже квартиры с незаконной перепланировкой, необходимо ее легализовать. Чтобы избежать проблем при регистрации договора, лучше всего это сделать еще до продажи квартиры.
- Закажите проект перепланировки в БТИ или другой компании.
- Напишите заявление на согласование переустройства.
- Приложите паспорт владельца жилого помещения.
- Добавьте копию договора купли-продажи квартиры в перечень документов.
- В качестве приложения должен быть техпаспорт на недвижимость.
- Если есть другие владельцы квартиры, необходимо получить письменное согласие от них.
Для передачи всего комплекта документации в жилищную инспекцию, необходимо учесть, что условия по срокам могут варьироваться от 2 месяцев до полугода. Однако, существует возможность электронного оформления запроса на портале Госуслуг, что позволяет сократить срок рассмотрения обращения до 45 дней.
Важно отметить, что если при перепланировке не были нарушены строительные нормы, то не возникает сложностей в ее согласовании и вероятность получения отказа отсутствует.